Banyak orang membeli kebun sawit karena tergiur hasil panennya, lalu baru sadar ada masalah surat setelah uang terlanjur keluar. Ada yang ternyata tanahnya dijual dua kali, ada yang batasnya beda dengan yang ditunjukkan penjual, ada juga yang lahannya masuk kawasan hutan sehingga tidak bisa disertifikatkan sama sekali.
Kabar baiknya, sebagian besar masalah itu bisa dicegah kalau Anda tahu apa yang harus dicek. Tulisan ini membahas jenis surat yang paling sering ditemui saat membeli lahan sawit, lalu langkah pengecekannya satu per satu.
Kenali dulu jenis suratnya
Di lapangan, terutama di Riau, Jambi, Sumatera Selatan, dan Kalimantan, Anda akan sering bertemu empat jenis surat ini.
SHM (Sertifikat Hak Milik). Ini bukti kepemilikan terkuat untuk perorangan. SHM diterbitkan oleh Kantor Pertanahan (BPN), tercatat di buku tanah, dan punya gambar ukur. Kalau penjual punya SHM atas namanya sendiri, posisi Anda sebagai pembeli jauh lebih aman.
SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi). Surat ini umum sekali di Riau dan sebagian Sumatera. SKGR dibuat di tingkat desa dan kecamatan, isinya keterangan bahwa hak atas tanah sudah dialihkan dengan ganti rugi. SKGR bukan sertifikat. Ia adalah bukti alas hak, dan nantinya bisa dijadikan dasar untuk mengurus SHM.
Surat Camat atau SKT (Surat Keterangan Tanah). Mirip dengan SKGR, dikeluarkan oleh aparat desa atau kecamatan. Kekuatannya tergantung pada riwayat tanah dan seberapa rapi pencatatannya di kantor desa.
HGU (Hak Guna Usaha). Hak untuk mengusahakan tanah negara, biasanya dipegang perusahaan perkebunan. HGU punya masa berlaku dan pengalihannya harus melalui prosedur di BPN. Kalau Anda membeli lahan ber-HGU, pastikan sisa masa berlakunya dan pastikan proses pengalihannya ditangani notaris atau PPAT yang paham.
Lahan dengan SKGR atau Surat Camat tidak otomatis bermasalah. Banyak kebun rakyat yang sehat dan sudah puluhan tahun dipanen hanya berbekal SKGR. Hanya saja, pengecekannya harus lebih teliti karena tidak ada catatan terpusat seperti sertifikat.
Kebun sawit rakyat di Kabupaten Kampar, Riau. Foto: Wagino 20100516 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.
Langkah mengecek legalitas lahan sawit
1. Minta salinan surat dan identitas penjual
Sebelum survei, minta foto atau fotokopi surat tanah, KTP penjual, dan bukti lunas PBB terakhir. Cocokkan nama di surat dengan nama di KTP. Kalau berbeda, tanyakan dari mana penjual mendapatkan tanah itu dan minta dokumen peralihannya, misalnya akta jual beli sebelumnya atau surat waris.
Hati-hati kalau penjual hanya menunjukkan foto surat dan menolak memperlihatkan aslinya saat bertemu.
2. Datangi kantor desa dan kecamatan
Untuk lahan ber-SKGR atau Surat Camat, langkah ini wajib. Tanyakan ke kepala desa atau sekretaris desa apakah surat itu tercatat di register desa, siapa saja pemilik sebelumnya, dan apakah pernah ada sengketa atau surat lain atas lahan yang sama. Kasus satu lahan punya dua SKGR dari tahun berbeda masih sering terjadi.
Tetangga batas juga sumber informasi yang berharga. Mereka biasanya tahu persis di mana patok batasnya dan apakah pernah ada ribut-ribut soal tanah itu.
3. Cek sertifikat ke Kantor Pertanahan
Untuk SHM, ajukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat, atau minta notaris atau PPAT yang akan membuat akta jual beli untuk melakukannya. Pengecekan ini menunjukkan apakah sertifikat asli, apakah ada blokir, sita, atau hak tanggungan (masih dijaminkan ke bank). Aplikasi resmi Sentuh Tanahku dari Kementerian ATR/BPN juga bisa dipakai untuk melihat informasi dasar bidang tanah.
4. Pastikan lahan tidak masuk kawasan hutan
Ini yang paling sering terlewat, padahal akibatnya paling berat. Lahan di dalam kawasan hutan tidak bisa disertifikatkan dan kebun sawit di atasnya berisiko ditertibkan. Tanyakan ke Dinas Kehutanan atau Kesatuan Pengelolaan Hutan (KPH) setempat, atau minta bantuan petugas pertanahan untuk mencocokkan titik koordinat lahan dengan peta kawasan hutan.
Bawa titik koordinat yang Anda ambil sendiri saat survei, jangan hanya mengandalkan peta dari penjual.
5. Ukur dan cek batas di lapangan
Luas di surat sering berbeda dengan kenyataan, apalagi untuk surat lama. Jalan keliling batas lahan bersama penjual dan, kalau bisa, tetangga batas. Rekam jejaknya dengan aplikasi GPS di ponsel. Dari situ Anda bisa menghitung luas sebenarnya dan membandingkannya dengan yang tertulis di surat.
6. Transaksi lewat pejabat yang berwenang
Jual beli tanah bersertifikat dibuat dengan akta di hadapan PPAT. Untuk tanah yang belum bersertifikat, peralihannya biasanya dicatat di kecamatan. Jangan mau hanya dengan kuitansi di atas materai.
Soal pembayaran, hindari melunasi semuanya di depan. Banyak pembeli memberi uang muka kecil, lalu pelunasan dilakukan saat penandatanganan akta setelah semua pengecekan selesai.
Kalau suratnya masih SKGR, apakah bisa ditingkatkan jadi SHM?
Bisa, selama lahannya bukan kawasan hutan dan tidak sedang bersengketa. Prosesnya melalui pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan, termasuk pengukuran dan pengumuman. Sebagian daerah juga punya program sertifikasi massal (PTSL) yang biayanya lebih ringan. Biaya dan lamanya prosesnya berbeda-beda tiap daerah, jadi tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan setempat sebelum Anda memperhitungkannya dalam harga.
Ringkasnya
Sebelum membayar, pastikan lima hal ini: surat dan identitas penjual cocok, riwayat lahan bersih di desa, sertifikat lolos pengecekan BPN, lahan di luar kawasan hutan, dan batas di lapangan sesuai surat.
Di LahanSawit.com, setiap iklan mencantumkan jenis suratnya, jadi Anda bisa langsung menyaring misalnya lahan sawit bersertifikat SHM atau lahan dengan SKGR. Tetap lakukan pengecekan di atas sebelum transaksi, ya.
Tulisan ini adalah panduan umum, bukan nasihat hukum. Untuk transaksi Anda sendiri, konsultasikan dengan notaris atau PPAT setempat.